شکاف درآمد و قیمت مسکن به بالاترین حد تاریخی رسید

احسان سلطانی در گفت و گو با پایگاه تحلیلی خبری رشد و توسعه با بیان اینکه مسئله مسکن در ایران در سیاست اقتصادی ۲۰ سال گذشته ریشه دارد، تصریح کرد: تا اوایل دهه ۸۰ قیمت مسکن روند طبیعی داشت و پیرامون نرخ تورم رفتار می کرد اما در دهه هشتاد با افزایش درآمدهای نفتی و ایجاد بانک های خصوصی این وضعیت تغییر کرد.

به گفته وی بانک های خصوصی به دنبال سود بودند، اما نه سود تولید بلکه سود حاصل از عوامل بازرگانی، سفته بازی و سوداگری. بنابراین این بانک‌ ها به دو صورت وارد بازار مسکن شدند. اول اینکه املاک تجاری در نقاط خوب شهر را خریدند و باعث افزایش قیمت این نوع املاک شدند که در نتیجه آن می‌بینیم در میدانی در یک شهر کوچک یا متوسط بیش از پنج بانک خصوصی شعبه زدند. دوم این که بانکهای خصوصی وارد بازار مسکن شدند و با افزایش تقاضای مسکن قیمت آن را بالا بردند.

چگونه قیمت مسکن تابع نرخ ارز شد؟

این کارشناس اقتصادی در ادامه با بیان اینکه موارد یاد شده در کنار افزایش درآمدهای نفتی و بیماری هلندی منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن شد، گفت: بنابراین بانک‌ های خصوصی عامل تشدید کننده بودند که با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، تشدید تقاضا سفته بازی و سوداگری باعث شدند طبق آمار رسمی تا سال ۹۲ تورم مسکن بیش از سه برابر تورم کشور رشد پیدا کند. در سال ۹۲ هم دچار یک حباب قیمت مسکن شدیم که بعداً فرو ریخت و از سال ۹۲ تا ۹۶ قیمت مسکن ثابت ماند، اما با توجه به تورم، قیمت‌ طبیعی آن پایین آمد.

سلطانی در ادامه با اشاره به شوک های ارزی که از سال ۹۷ آغاز شد، تصریح کرد: از سال ۹۷ تاکنون قیمت مسکن کم و بیش از نرخ ارز پیروی می کند. به دو دلیل، اول اینکه با افزایش نرخ ارز قیمت مصالح ساختمانی هم بالا رفته و و از طر۴ دیگر مسکن های جدید به دلیل داشتن تاسیسات مکانیکی و برقی بیشتری نسبت به گذشته مثل آسانسور، شوفاژ و غیره بیشتر بین نرخ ارز متکی هستند، یعنی افزایش نرخ دلار هزینه تولید مسکن را بالا برده است. دوم اینکه افزایش نرخ ارز باعث شده قیمت زمین به عنوان یک دارایی افزایش پیدا کند.

مسکن کم نیست، در استطاعت مردم نیست!

اما به گفته این کارشناس اقتصادی مسئله دیگری که بانک‌های خصوصی به آن دامن زدند سرمایه گذاری در مسکن لوکس بوده، به طوری که از سال ۹۰ تا ۹۵ تقریباً نیمی از سرمایه‌گذاری در مسکن در تهران در نقاط لوکس بوده است. بنابراین در حال حاضر خیلی از این مسکن های لوکس خالی هستند، اما مسکنی که در استطاعت مردم باشد کمتر از نیاز تولید شده که این مسئله در سال های آینده مشکلات زیادی را ایجاد می کند. چرا که از طرفی سرمایه ها مستهلک می شود و از طرف دیگر مردم به مسکنی که در استطاعتشان باشد دسترسی ندارد. به عبارت دیگر مسکن‌های که تولید می‌شود جنبه سرمایه‌گذاری دارد نه مصرف.

سلطانی همچنین درباره تاثیر پدیده یاد شده بر توسعه شهری، اظهار کرد: تولید بیشتر مسکن های لوکس باعث شده  مناطق وسیعی به لحاظ مسکن قدیمی فرسوده و نامطلوب باشد اما نقاطی از شهر پر از مسکن های لوکس و ویلاهای لاکچری. بنابراین بخش هایی از شهر همواره توسعه نیافته و فرسوده است. میتوان گفت در این شرایط دچار شکاف بین تقاضا و عرضه شدیم، به طوری که عرضه در مسکن های لوکس و برای سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد اما تقاضا برای مسکن های ارزان قیمت و در استطاعت مردم وجود دارد.

وی همچنین مسئله دیگری که در حوزه مسکن شرایط موجود را تشدید می‌کند شکاف بین درآمد مردم و قیمت حقیقی مسکن عنوان کرد و گفت این شکاف به بالاترین حد تاریخی خود رسیده است. طبق مدلی که ساختیم طی ۳۰ سال گذشته بدون اینکه کسی وام بگیرد یا ارثی دریافت کند با درآمد حاصل از کار خود، میانگین ۳۰ سال طول می کشید تا بتواند خانه بخرد اما الان این رقم به ۷۰ سال رسیده است. این شکاف به نوعی در همه شهرهای بزرگ و کوچک و با درآمد خوب و متوسط وجود دارد، بنابراین با یک قفل شوندگی در بازار و مسکن مواجه هستیم که در سال های آینده تشدید و منجر به رکود در این بخش خواهد شد.