اصغر مخلوقی: پیمانکاران ایرانی میتوانند سالی یک میلیون مسکن بسازند

مخلوقی که یکی از مشاوران پروژه های ملی است، در این زمینه اعتقاد دارد ساخت یک میلیون مسکن در سال تنها یک وعده انتخاباتی نیست و می توان با تجمیع ظرفیت های موجود در کشور بحران تامین مسکن را برطرف کرد. او همچنین معتقد است پیمان کاران داخلی توان انجام این کار را دارند اما مشکلاتی مانند تامین تسهیلات مورد نظر برای این پروژه موضوعی است که بانک ها باید در دستور کار خود قرار دهند.

مخلوقی با اشاره به این که در پایان برنامه ششم توسعه هستیم و باید دستیابی به اهداف این برنامه به ویژه در حوزه تامین مسکن ارزیابی شود گفت: با سپری شدن بیش از چهار دهه از پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی ایران و گذار از دوران تثبیت و رشد کمی و کیفی در حوزه‌های مختلف، با شناخت ضعف‌ها و تهدیدهای پیش روی توسعه پایدار کشور، در گام دوم انقلاب با کشف و شناخت فرصت‌ها و همچنین برنامه‌ریزی و اتخاذ سیاست‌های دقیق و درست در تمامی امور، در جهت دستیابی به اهداف غایی انقلاب اسلامی و تعالی جامعه ایرانی باید قدم برداشته شود. درواقع در یک چشم‌انداز بلندمدت برپاسازی تمدن نوین ایرانی اسلامی و رسیدن به مرجعیت علمی جهانی و ایجاد جامعه ای پیشرفته، عدالت بنیان و آرمان‌گرا، قوی و الهام‌بخش، نشانه‌گیری شده است. با توجه به پایان برنامه ششم توسعه، نیاز است مشکلات و موانع تامین مسکن بررسی شود. با تحول در ساختارها و سازوکارها، علاوه بر پیشرفت جاری که محصول اجرای فرایندی سیاست‌های کلی نظام است، بهبود چشمگیر معیشت، رفاه، رونق اقتصاد و برخورداری یکایک مردم از فرصت‌های اجتماعی، بسترسازی و تضمین شود.

این عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با انتقاد از عملکرد دولت یازدهم و دوازدهم در حوزه تامین مسکن توضیح داد: یکی از مسیرهای متقن در جهت بهبود معیشت اجتماعی، تامین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر و دهک های پایین جامعه است که متاسفانه عملکرد دولت تدبیر و امید خسارات فراوانی در جهت دستیابی به هدف مذکور داشته که در ادامه آن ها را بررسی خواهیم کرد. رها کردن بخش تولید و توجه صرف به تحریک تقاضا بدترین رویکردی بود که از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۴۰۰ در بخش مسکن کشور به وقوع پیوست. در سال ۱۳۹۲ متوسط تولید سالانه مسکن، در حدود ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد بوده که در حال حاضر به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این موضوع منجربه کسری سالانه حداقل ۵۰۰ هزار واحد مسکن طی هشت سال اخیر شده است. به عبارت دیگر، دولت سیزدهم در شرایطی آغاز به کار کرده که بازار مسکن با کسری چهار میلیونی روبرو شده است.

به گفته مخلوقی، افزایش قیمت ناشی از عدم تناسب بین عرضه و تقاضا، فشار بی‌سابقه‌ای را بر متقاضیان واقعی مسکن وارد کرده است. این فشارها بگونه ای است که بسیاری از مردم، دیگر توان ورود به بازار مسکن را ندارند. بطور مثال در شهر تهران یک خانواده با سطح درآمدی متوسط باید بدون در نظر گرفتن تورم سال های آتی در حدود ۳۰ سال درآمدهای خود را پس انداز کند تا موفق به خرید مسکن شود. بی‌توجهی به بخش تولید مسکن، باعث خروج بسیاری از فعالان و سازندگان در این حوزه شده است. این افراد یا خانه‌نشین شده‌ یا به برخی از کشورهای همسایه مهاجرت کرده و در آنجا اقدام به سرمایه گذاری در حوزه مسکن می کنند. در حال حاضر، مطابق آمارهای موجود، هزینه تولید یک مترمربع واحد مسکونی در مقایسه با شروع به کار دولت تدبیر و امید، حداقل ۷ برابر شده است. در سال ۱۳۹۲ متوسط هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در حدود ۱٫۲ میلیون تومان بوده که این رقم در حال حاضر به حدود ۷ میلیون تومان به ازای هر متر مربع (بصورت میانگین) افزایش یافته است. اگرچه در سه سال اخیر، وزارت راه و شهرسازی با اجرای طرح ملی مسکن تلاش کرده تا نسبت به ساخت مسکن اقدام کند. با این حال از تعداد ۵۳۰ هزار واحد برنامه ریزی شده برای این طرح، در حال حاضر تنها ۱۱ هزار واحد افتتاح شده که یعنی تنها در حدود ۲ درصد از هدف طرح مذکور محقق شده است. این میزان تولید قطعاً تاثیر بسزایی در بازار مسکن نداشته و منجربه تحمیل بار اصلی طرح ملی مسکن بر دوش دولت سیزدهم شده است.

این تحلیلگر اقتصادی با تاکید بر اهداف سیاست طرح ملی مسکن در دولت سیزدهم گفت: دولت سیزدهم در گام نخست باید با بسترسازی و فراهم کردن زمینه رونق تولید در حوزه مسکن و ساختمان و جبران عقب‌ ماندگی سال‌های گذشته اقدام کند. علاوه بر این ایجاد رونق اقتصادی و افزایش میزان اشتغال در بخش های مختلف ازجمله صنعت، معدن و خدمات و … در این زمینه نقش بسزایی دارد. از دیگر مشکلات این پروژه مدت زمان اجرای پروژه‌ها است که از طریق کاهش فرآیند بروکراسی اداری می توان بخش قابل توجهی از آن را برطرف کرد. گام مهم دیگری که دولت در این زمینه باید بردارد شامل نظارت دولت و نهادهای ذیربط در امور اجرایی از حیث تامین مصالح، نحوه ساخت و حذف اقدامات احتمالی سوداگرانه در افزایش قیمت نهایی مسکن می شود.

مواردی که در تحقق طرح ملی مکسن تاثیرگذارند

مخلوقی با اشاره به ملزومات اجرای طرح ملی مسکن توضیح داد: در اجرای طرح ملی مسکن و تحقق اهداف در نظر گرفته شده، توجه ویژه به برخی عوامل اهمیت بسیار زیادی دارد. برای مثال در این زمینه باید به تأمین زمین، صدور مجوزهای لازم، عوامل اجرائی طرح، تامین مصالح، تأمین منابع مالی طرح، تامین زیرساختها و روش و مدیریت ساخت پرداخته شود که دولت سیزدهم در این موارد برنامه ریزی مناسبی دارد.

تامین زمین برای طرح ملی مسکن

وی با اشاره به این که یکی از بزرگترین مزیت های ایران در اجرای این طرح وجود زمین‌ها با مالکیت دولتی در سطح کشور است گفت: بسیاری از این زمین ها که قابلیت تبدیل شدن به عرصه‌های مسکونی را دارند. همچنین اراضی مذکور می توانند در قالب واگذاری زمین های دولتی، اراضی سازمان منابع طبیعی، اراضی تحت مالکیت شرکتهای تابعه دولتی و … که با قیمتی پایین تر و یا با اجاره ۹۹ ساله در اختیار طرح ملی مسکن قرار گیرند که با توجه به ارزش پایین زمین های مذکور نسبت به هزینه ساخت آن، می تواند گزینه مطلوبی برای تولید و ساخت مسکن مورد نیاز به شمار رود.

همچنین از مهم‌ترین مشکلات در این زمینه می توان به طولانی بودن مدت زمان و هزینه‌بر بودن موضوع تغییر کاربری اراضی اشاره کرد. لذا ورود دولت و پیگیری در این حوزه می تواند کمک شایانی در جهت رفع مشکل مذکور کند.

بر مبنای تصویب‌نامه شماره ۲۴۱۹۸/ت ۴۱۵۲۷ ک مورخ ۰۷/۰۲/۱۳۸۸ هیئت‌وزیران درخصوص لزوم پیگیری مفاد آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و مطابق ماده ۱۹ آیین نامه مذکور، “کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت هایی که صددرصد سرمایه و سهام آن ها متعلق به دولت است، مکلف هستند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود (به استثناء مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط‌زیست)، ظرف دو ماه از درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اقدام کنند. ادارات ثبت‌اسناد و املاک نیز مکلف‌اند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی اقدام کنند. که تحقق آیین‌نامه مذکور، با حضور پررنگ دولت، نهادهای اجرایی و نظارتی تأثیر بسزایی در بهره‌گیری از این پتانسیل خواهد داشت.

روند صدور مجوز و طرح ملی مسکن 

این عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با بیان این که پروژه به صورت ملی تعریف شده و نباید این موضوع را فراموش کرد، توضیح داد: در پروژه های ملی باید تمام ظرفیت ها در اختیار پروژه قرارگیرد و کسی حق ندارد سیاست های کلان کشور را با چالش روبرو کند. دولت باید با مکلف کردن ارگان های ذی ربط و دخیل در حوزه صدور مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز از جمله سازمان منابع طبیعی، سازمان جهاد کشاورزی، شهرداری و نظام مهندسی و … در جهت تسهیل صدور مجوزهای مربوطه و همچنین هم افزایی حداکثری سازمان های فوق الذکر با ارگان های متولی امر ساخت مسکن مانند شرکت عمران شهرهای جدید، ادارات کل راه و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و … اقدام کند و به این ترتیب گام مهمی در پیشبرد هرچه بهتر اهداف طرح، کاهش مدت زمان و هزینه های ساخت برداشته می شود.

رابطه بخش خصوصی و دولت

مخلوقی در ادامه به ظرفیت بخش خصوصی پرداخت و در اینباره گفت: بدون شک تحقق این هدف، بدون در نظر گرفتن تعامل بخش های دولتی و خصوصی و افزایش مقوله هم‌افزایی میسر نخواهد شد. مطابق ماده ۱۰ ذیل بند “د” از آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تحت عنوان “برنامه حمایت از تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری‌های نوین در احداث و عرضه مسکن”، جهت دستیابی به اهدافی مترقی چون تسریع در تولید، افزایش کیفیت ساخت و تنوع‌بخشی به روش های تولید و همچنین کاهش قیمت تمام شده در طرح اقدام ملی مسکن، شناسایی و ارزیابی شرکت‌های واجد صلاحیت که دارای تجربیات خوبی در حوزه امکانات صنعتی سازی و فن‌آوری‌های نوین هستند می‌تواند گام مهمی در پیشبرد این مهم در نظر گرفته شود.

وی افزود: علاوه بر این باید در نظر داشته باشیم که در جهت افزایش اشتغال‌زایی به‌خصوص در دوران کرونا و پساکرونا، صنعت ساختمان و صنایع وابسته می‌توانند با ظرفیت‌سازی در طرح اقدام ملی تولید مسکن فرصت‌های جدید و بدیعی را در جهت بهره‌برداری از ظرفیت بخش خصوصی کشور ایجاد کند که این موضوع می‌تواند در تامین زیرساخت‌های طرح ملی مسکن و ساخت مولدهایی مانند نیروگاه برقی، آب‌شیرین‌کن‌ها و غیره نمود داشته باشد. همچنین با بررسی پتانسیل پیمانکاران داخلی بر این موضوع تاکید می کنم که در جهت پیشبرد اهداف طرح ملی مسکن، شرکت‌های داخلی واجد توانمندی لازم هستند و می توانند نقش آفرینی بی بدیلی داشته باشند.

مصالح پاشنه آشیل یا نقطه قوت

این عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با تاکید بر این که برای انجام این پروژه باید مصالح در اختیار باشد و تامین آن برعهده تمام بخش های مرتبط در کشور است، توضیح داد: مصالح عمده موردنیاز در بخش ساخت ساز بیشتر شامل فولاد و سیمان می شود که تأمین کامل و به موقع آن ها نقش کلیدی در تحقق اهداف این طرح دارد. ظرفیت تولید سالانه فولاد کشور ۳۰ میلیون تن است که سالیانه بین ۱۵ الی ۱۶ میلیون تن آن برای مصرف داخلی و ۱۳ الی ۱۴ میلیون تن نیز به خارج از کشور صادر می‌شود که عمده صادرات کشور در بخش فولاد نیز مربوط به شمش، میلگرد و تیرآهن و متعلق به گروهی است که مصارف ساختمانی دارند. مواد اولیه، محصولات میانی (شمش) و محصولات نهایی (مثل میلگرد) و هر آنچه نیاز داخلی برای اجرای طرح باشد، در سطح کلان در کشور وجود دارد و حتی در تولید میلگرد (با ظرفیت تولید سالیانه ۷ میلیون تن) مازاد ظرفیت وجود دارد. بطورمثال چنانچه متوسط ناخالص متراژ واحد مسکونی با سازه بتنی (برای کل طرح)، ۱۰۰ مترمربع در نظر گرفته شود و با در نظر داشتن مصرف ۵۰ کیلوگرم میلگرد و فولاد در هر مترمربع واحد مسکونی، نیاز به پنج میلیون تن فولاد خواهد بود که این میزان تقاضا به‌راحتی و با استفاده از ظرفیت های داخلی قابل پوشش هستند.

وی افزود: علاوه بر این در سال‌های گذشته ظرفیت‌سازی بسیار موثری در صنعت سیمان انجام شده است و اکنون به میزان ۸۸ میلیون تن ظرفیت تولید در این عرصه وجود دارد که با وجود شرایط سخت تحریم ها، کمبود قطعات یدکی برای خطوط تولید و برخی واحدها و سایر مشکلات، اکنون ۷۰ درصد ظرفیت این صنعت فعال است. بر این اساس برای مثال فوق با توجه به متوسط مصرف ۲۰۰ کیلوگرم سیمان در هر مترمربع، نیاز سیمان برای چنین طرحی در حدود ۲۰ میلیون تن در سال است که کاملا در زیرمجموعه ظرفیتی کشور قرار دارد که نظارت دقیق دولت در این حوزه منجر به تضمین اختصاص این ظرفیت عظیم به طرح ملی مسکن خواهد شد.

 سرمایه مورد نیاز طرح ملی مسکن

مخلوقی با اشاره به این که هزینه اجرای این طرح بسیار زیاد است و باید از راهکارهای قانونی و منطقی این پروژه تامین مالی شود، گفت: هزینه‌ برآورد شده برای این طرح، هزار همت (هزار هزار میلیارد تومان) در سال است که بانک ها مکلف به اعطای ۲۰ درصد اعتبارات خود به این طرح هستند. در سه سال گذشته سهم تسهیلات اعطایی بانک ها به بخش ساخت مسکن، پنج درصد کل تسهیلات بوده است که با افزایش اعتبارات بخشی از هزینه‌های طرح تأمین خواهد شد.

وی افزود: به طور کلی۴ روش برای تأمین مالی طرح وجود دارد که معطوف به طرف عرضه می شود. این روش ها نظر بر انتقال بخشی از سهم تسهیلات صنایع، کشاورزی و دیگر بخش‌ها و تخصیص پول به بخش مسکن از جانب بانکها، دریافت تسهیلات از بانک مرکزی (استقراض دولت از بانک مرکزی)، دریافت مالیات از خانه های خالی جهت تأمین مالی طرح و اخذ مشارکت بخش خصوصی می شود.

مخلوقی با اشاره به آمارهای رسمی کشور ادامه داد: بنا بر آمارهای رسمی در بازه سال‌های ۱۳۹۴ الی ۱۳۹۸ سالانه ۳۰۰ الی ۴۰۰ هزار واحد مسکن در کشور تولیدشده که سهم بخش خصوصی در این بین بیش از ۹۲ درصد بوده است با عنایت به این موضوع دولت می‌تواند با  ارائه مشوق های مناسب به بخش خصوصی جهت ورود به طرح ملی مسکن به منظور ایجاد هم‌افزایی بین بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی اقدام کند. در این راستا باید از تمامی سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی مالک که دارای زمین در محدوده شهرها و یا دارای واحدهای مسکونی نیمه تمام و واحدهای مسکونی تکمیل شده آماده فروش هستند دعوت شود تا در اجرای طرح اقدام ملی مسکن همکاری و مشارکت کنند. این دسته از سرمایه‌گذاران می‌توانند از مشوق‌هایی در این خصوص ازجمله اعطای تسهیلات ساخت بدون سپرده یا تسهیلات خرید مسکن، معرفی متقاضی خرید واحد مسکونی و تأمین هزینه ساخت در طول اجرا توسط متقاضیان، امکان پیش‌فروش و در صورت امکان تغییر کاربری اراضی و غیره استفاده کنند. همچنین عرضه مسکن به‌صورت متری در بورس هم می‌تواند در جهت جذب سرمایه خرد افراد به جهت تامین مالی مسکن مورد استفاده قرار گیرد.

لزوم تغییرات در زیرساخت های شهری

این عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با اشاره به طراحی شبکه زیرساخت های شهری ادامه داد: زیرساخت ها دسته ای از عوامل ساختاری بهم پیوسته بوده که باعث به وجود آمدن ساختار شهری می شوند. ممکن است زیرساخت معانی متعددی داشته باشد ولی در شهرسازی بیشتر معابر، خیابان ها، مجاری فاضلاب و غیره از آن استنباط می‌شود. از سوی دیگر، شهرهای مدرن در طی قرن‌ها بر پایه زیرساخت‌های تکنولوژیک شکل گرفته و پایدار شده اند. امروز شهر و زندگی شهری بدون شبکه‌های اینترنت، راه های مواصلاتی، شبکه‌های تأمین آب، شبکه‌های فاضلاب، تلفن، برق، گاز و اخیراً تلفن همراه غیرقابل تصور است و حضور پایه‌ای‌شان به مانند نور آفتاب، درختان، هوای پاک و … برای شهروندان عادی و طبیعی به نظر می‌رسد. از این رو، رفع موانع و معضلات و ایجاد فرصت توسعه شهرهای کشور در گرو زیرساخت‌هایی است که از قبل برنامه‌ریزی و اجرا می شوند. زیرساخت‌های شهری با توجه به موقعیت جغرافیایی، فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی در نظر گرفته می‌شوند. امروزه در کشورها و شهرها برنامه‌ریزی‌هایی در جهت پیشرفت با نگاه به آینده اتخاذ می‌شود که کشور ما نیز از آن نظر مستثنا نیست. در چشم‌انداز شهری که برنامه‌هایی نوشته و اجرا می‌شود می‌توان با تأمین زیرساخت‌های اکولوژیکی شهری مناسب، پایداری توسعه پایدار شهرها را تضمین کنیم. لذا باید با نگاه به تجربیات کشورهای موفق در این زمینه و تکیه کامل بر توان متخصصان داخلی، زیرساخت‌های این طرح را نیز فراهم کرد تا تجربیات تلخ گذشته تکرار نشود. یکی از روش های تأمین و آماده سازی زیرساخت ها، مشارکت از محل سرمایه گذاری های بخش خصوصی و دولتی است.

طرح های مشابه خارجی

وی با تاکید بر این که در دنیا روش های ساخت متعددی وجود دارد که عمده آن ها با نگاهی ویژه به کاهش هزینه طراحی شده اند، توضیح داد: بدون تردید انتخاب روش های مناسب ساخت می تواند در جهت کاهش هزینه‌ها و مدت زمان ساخت نقش بسزایی را در پیشبرد و موفقیت طرح مذکور ایفا کند. استفاده از روش های صنعتی سازی همچون قالب تونلی، قطعات پیش ساخته و … می تواند منجر به کاهش هدر رفت مصالح، کاهش مدت زمان ساخت، افزایش کیفیت، کنترل و کاهش آلاینده های زیست محیطی و دستیابی به مهمترین هدف طرح ملی مسکن که همان ساخت مسکن ارزان قیمت است نایل آید. در این خصوص می توان به تجربیات کشورهای پیشرو در این زمینه همانند چین و ترکیه توجه و از مشارکت آن کشورها در مراحل مختلف طرح بهره مند شد.

وی در با پایان تصریح کرد: امید است با استعانت از الطاف الهی و همچنین توجه ویژه به عوامل کلیدی مورد اشاره که از ارکان مهم و اثر گذار در تحقق ساخت طرح عظیم ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال هستند و نیز استفاده از ظرفیت‌ها و پتانسیل‌های داخلی از ‌جمله تعامل و هم افزایی سازمان ها و ارگانهای مربوطه، بکارگیری از توان فنی و مهندسی، تجربه و توانمندی پیمانکاران داخلی، استفاده از ظرفیت مصالح تولید داخلی در حوزه های سیمان و فولاد و …، بتوان به ساخت یک میلیون مسکن ملی بصورت سالانه دست یافت. همچنین دولت محترم برای به فعلیت رساندن این ظرفیت ها، باید ضمن انجام برنامه ریزی دقیق در این زمینه، نسبت به تشکیل کارگروه های استانی ساخت مسکن در سطح کشور و استفاده از ظرفیت ها و پتانسیل های مورد اشاره هماهنگی ها و اقدامات لازم را در جهت نیل به این هدف عظیم در نظر داشته باشد.